İnşaat sektörünün son yıllardaki ana konularının başında gelen kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından getirilen yeni kriterler dikkat çekiyor. Bu kapsamda kentsel dönüşüm yapmak isteyen inşaat firmaları başta teminat olmak üzere yeterlilik konusunda da belirli güvenceler vermesi gerekiyor.
Kentsel dönüşüm ile ilgili yayınlanan yeni yönetmelik hakkında açıklamalarda bulunan Kentsel Dönüşüm Uzlaşma Merkezi (UKEM) Kurucusu Utku Çalışkan, inşaat sektörü ve hak sahipleri arasındaki süreçlerin yeni bir döneme girdiğini ve artık kentsel dönüşüm projeleri için yeni kriterlerin devreye girdiğini söyledi.
Çalışkan yaptığı açıklamada, “2012 yılında çıkan 6306 sayılı yasa ile başlayan kentsel dönüşüm süreçlerinde bir çok örnek olay yaşandı. İyi örnekler olduğu gibi ne yazık ki vatandaşın da mağdur olduğu bir takım projeler oldu. Bu mağduriyetlerin önüne geçmek ve mevcut mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla yapılan çalışmalar neticesinde birtakım yasal düzenlemeler yapıldı. Ortaya çıkan yeni düzenlemeler ve ek tedbirler sonucunda olası yeni mağduriyetlerin önüne geçilmiş oldu. Ancak bu konuda asıl iş evini kentsel dönüşüm kapsamında yenilemek isteyen vatandaşlarımıza düşüyor. Vatandaşlarımız, kendilerine verilen teklifleri değerlendirirken; hukuki, teknik ve idari yönden uzman kişilerden destek almalı ve karar noktasında dikkatli olmalıdır. Yasalar her ne kadar koruyucu ve önleyici olsa da vatandaş ve yüklenici firma arasında imzalanan sözleşmeler kentsel dönüşüm sürecinin belirleyici olabiliyor.
RUHSAT İÇİN TEMİNAT YA DA BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI
Mevcut imar planı veya teklif imar planına göre hesap edilecek yapı inşaat alanı üzerinden; yapı inşaat alanı 50 bin m2’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar, yapı inşaat alanı 50 bin m2’den büyük olan alanlarda ise, ilk 50 bin m2 için yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u, 50 bin-75 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 8’i, 75 bin-100 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6’sı ve 100 bin m2’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi gerekiyor.
Bu kapsamda riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 10’u kadar teminatın ilgili idareye verilmesi mecburidir. Aynı zamanda firmaların iş bitirmesini, mali ve teknik yeterliliğini gösteren yetki belgesini de sunması gerekecek.
Müteahhitler, nakit Türk Lirası cinsinden para, Teminat mektubu, Hazine Müsteşarlığı tarafından ihraç edilen devlet iç borçlanma senedi veya bu senetler yerine geçecek belgeleri sunabileceklerdir.
YIKILAN BİNALAR ÇÖZÜM BEKLİYOR
Ülkemizde riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılması gereken konut sayısı henüz kesinleşmemekle birlikte, 6,5 milyon konutun afet riski altında olduğu tahmin edilmektedir.
Riskli yapı oranındaki yükseklik ve deprem riski nedeniyle evlerini kentsel dönüşüm kapsamında yenilemek isteyen binlerce hak sahibi 6306 sayılı kanunun sağladığı imkanlar ile yeni evlerine taşınma hayali kurdu. Hayalini gerçekleştirip yeni evlerine kavuşan hak sahipleri olduğu gibi bunun aksine evleri yıkılan ancak halen evlerine kavuşamayan binlerce kişi bulunuyor. Kanun kapsamında sağlanan kira yardımlarının süresinin dolması sebebiyle mağduriyetlerin arttığı bu süreçte vatandaşlar yeni bir çözümsüzlükle karşılaşmaktadır.
“UKEM KURUCUSU UTKU ÇALIŞKAN, “KRİZ VARSA ÇÖZÜMDE VARDIR”
Kentsel dönüşüm ile ilgili yaşanan mağduriyetleri değerlendiren UKEM (Kentsel Dönüşüm Uzlaşma Merkezi) Kurucusu Utku Çalışkan, 6306 sayılı yasa sağladığı imkanlar itibariyle kentsel dönüşüm ihtiyacı bulunan herkes için birbirinden özel fırsatlar sunmaktaydı. Önceki imar ve kentsel dönüşüm yasalarının aksine vatandaşa da kendi dönüşümünü yapma olanağı tanıyordu. Kendi imkanları ile kentsel dönüşüm yapamayan vatandaşlarımızda çözüm olarak kendi müteaahitlerini bularak bu işe girdi. Ancak vatandaş ve yüklenici firmalar arasında imzalanan bazı sözleşmelerin işin uzmanları tarafından yapılmaması nedeniyle ortaya bir çok kriz çıktı. İnsanlar bu sözleşmelerine güvenerek evlerini boşalttı ve yıktırdı. İşin başında yapılan yanlışlar ve hatalar nedeniyle işin sonunda da binlerce kişi evsiz kaldı. Gelinen son noktada vatandaşlar ve yüklenici firmalar bu sözleşmelere dayanarak işi hukuki boyuta taşıdı. Ama birçok vatandaşın bu süreçleri beklemek ve maddi yönden bu süreçleri kaldırabilecek bir gücü yok. Bu sebeple yapılması gereken yasaların tanıdığı imkanlarla ve işin uzmanları ile yeni süreçlerin başlatılmasıdır. Biz kurum olarak bu süreçlerde vatandaşlarımıza birçok konuda danışmanlık yapıyoruz. Unutmayın ki, kriz varsa çözümde mutlaka vardır. Örneğin, yeni yapılan yasal düzenlemeler ile kentsel dönüşümde müteahhit inşaata başlamaz veya yapım işini geciktirirse, bina ve arsa sahipleri sözleşmeyi tek taraflı feshedebiliyor. Yönetmeliğin ilgili maddesinde fesih hakkının kullanılabilmesi için “Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir” dedi.
İŞTE MADDE MADDE TEK TARAFLI FESİH SÜRECİ
- Malikler aldıkları karar ile bakanlığa başvurarak yeni yapının yapımına başlanıp başlanılmadığını veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespit edilmesini talep eder.
- Bakanlık talep üzerine yukarıdaki şartların gerçekleştiğini tespit ettiği takdirde müteahhide işe başlaması veya devam etmesi için 30 gün süre verir. Bu 30 günlük süre sonunda Müteahhidin işe başlamaması veya devam etmemesi halinde, sözleşmenin fesih edilmiş sayılacağı müteahhide ayrıca ihtar edilir.
- Müteahhidin 30 gün süre sonunda işe başlamaması veya devam etmemesi halinde taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ayrıca ihtara gerek olmaksızın ve tarafların mutabakatı aranmaksızın verilen 30 günlük süre sonunda fesih edilmiş sayılır.
- Fesih sonrasında, satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri şayet tapu siciline şerh edilmiş ise maliklerin veya bakanlığın talebi üzerine şerh tapu sicilinden terkin edilir.
