Pembe Tek Boynuz

Etiket: kira sözleşmesi

  • Yargıtay’dan emsal ‘kira sözleşmesi’ kararı

    Yargıtay’dan emsal ‘kira sözleşmesi’ kararı

    Yargıtay, kira sözleşmesinin mülk sahibinin ölümü durumunda sona ermeyeceğine hükmetti. Kararda; ölüm durumunda mirasçıların kendiliğinden ‘kiralayan’ sıfatı kazandığı belirtildi.

    Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren emsal nitelikte bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme; kira sözleşmesinin kiralayanın ölümü ile sona ermeyeceğini, mülk sahibinin ölümü durumunda tüm mirasçıların kendiliğinden kiralayan sıfatını kazandığını ve kira sözleşmesi devam edeceğine hükmetti.

    Kiracı ile mülk sahibi arasındaki yıllar süren tartışma yargıya intikal etti. Asliye Hukuk Mahkemesi, el atmanın önlenmesi davasının açılmamış sayılmasına, davacıların açtığı ecri misil davasının reddine hükmetti. Karar temyiz edilince devreye giren Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını bozdu.  Kararda kira süresinin 2 yıl olduğu, davacıların el atmanın önlenmesine yönelik taleplerinden vazgeçtiklerini beyan ettiğine dikkat çekildi.

    Kararda; “Davalının elbirliği maliklerinden yalnızca biri ile kira sözleşmesi yapmakla kötü niyetli olduğunun ve her bir ortağın veraset ilamındaki payı oranında ecrimisil talep edebileceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar dava dışı müfidenin yaptığı kira sözleşmesi geçersiz ise de bu husus dava konusu yapılmaktan vazgeçilmiştir. Hal böyle olunca, ecrimisil istemi yönünden yukarıda yazılı ilkelere göre inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile sonuca gidilmesi doğru değildir” ifadeleri yer aldı.

    Davalı kararın düzeltilmesi talebiyle Yargıtay’a başvurdu. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi emsal nitelikte bir karara imza attı. Kararda; “Çekişme konusu 16 parsel sayılı taşınmazın davacıların murisi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Kayıt maliki tarafından 01/05/2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraya verildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Kayıt malikinin 2007 tarihinde vefat etmesi ile tüm mirasçıları kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanırlar. Mirasçılardan biri tarafından murisin ölümünden sonra yapılan kira sözleşmesi, kayıt maliki ile yapılan 01/05/2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesini sona erdirmez.

    Hal böyle olunca davalının dava konusu taşınmazı 01/05/2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak kiracı sıfatıyla kullandığı bu seferki incelemeden anlaşılmakla davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararının onanmasına oy birliği ile hükmedilmiştir.”

  • Kira davalarında büyük artış! Ev sahipleri mahkemeye koştu

    Kira davalarında büyük artış! Ev sahipleri mahkemeye koştu

    Konut kiralarında fahiş artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenler dava üstüne dava açıyor. 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolan kiracılara noterden ihtarname yollanmaya başlandı. 5 yılı dolan kiracılar için de kira tespit davaları açılıyor. Mülk sahipleri bu davayla kiraya zam talep ediyor.

    Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kiralık ev bulmak zor; olan da cep yakıyor. Kimi ilçelerde yüzde 300’e yaklaşan kira artışları yeni ev arayanları kara kara düşündürürken bazı mülk sahipleri işi fırsata çeviriyor. Kiracılarını tahliye etmek ya da kirayı yükseltmek isteyenlerin hukuki yollara başvurduğunu belirten avukatlar davalardaki artışa dikkat çekiyor.

    İKİ SEÇENEK VAR

    Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz’ün haberine göre, kiralık eve yoğun talep olan bugünlerde ev sahipleri iki seçeneği değerlendiriyor. İlki; kiranın bölge ortalamasının altında kaldığını düşünenler eğer kiralama üzerinden 5 yıl geçtiyse ‘kira tespit davası’ açıp zam talep ediyor. Ev sahibi lehine ikinci seçenek ise; kira sözleşmelerinde 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolanlar için tahliye talep ediliyor. Peki yasalar ne diyor? Kanuna göre kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Sadece uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.

    Konut kiraları zamları Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Mülk sahibi yasal olarak bu oranın üzerinde zam yapamıyor. Ancak 5 yıl sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davalarında mülk sahibi ‘kiracım bölge ortalamasının çok altında kira ödüyor, bunu düzeltelim’ diyor. Bu durumda kira, emsal kira bedellerine göre yeniden belirleniyor.

    HAKKANİYET İNDİRİMİ

    Hem tahliye hem de kira tespit davalarına yoğun talep olduğunu belirten Avukat Hikmet Güngör, “Tahliye için 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önceden ihtar çekilmesi şart. Kira tespit davalarında da hakim eski kiracının hakkını gözetiyor. Örneğin vatandaş 3 bin kira ödüyor ama bölge ortalaması 10 bin lira. Hemen kira 10 bin liraya çıkmıyor. Hakim, eski kiracıya ‘hakkaniyet indirimi’ yapıyor ve yeni kiraya karar veriyor” dedi.

    10 yıl şartı dışında kirasını ödeyenlerin keyfi nedenlerle tahliye edilemeyeceğini belirten Güngör, “Ev sahibi kendisinin ya da bakmak zorunda olduğu kişilerin ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede evi 3 yıl başkasına kiraya veremez” dedi.

    KİRALAR NEDEN ARTTI?

    • Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı.
    • Artan konut kredi faizi nedeniyle orta gelirli vatandaş ev alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi.
    • Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık eve talep arttı.
    • Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, hem de pandemi nedeniyle evini kapatan öğrenciler ev arayışına girdi.
    • Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm nedeniyle evini tahliye eden vatandaş kiralık eve geçti.
    • Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de bazı ilçelerde etkili oldu.

    ‘OĞLUM GELECEK’ BAHANESİ TUTMADI

    Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ilk kez bu denli yoğun tahliye ve kira tespit davaları ile karşılaştığına dikkat çekti. Av. Kiraz, “Mal sahipleri önce ‘kızım, oğlum gelecek evden çıkın’ yolunu denedi. Ya da yasal oranın dışında zamlar istedi. Ancak kiracı haklarını bilince bunlar işe yaramadı. Şimdi gelinen noktada iki seçenek değerlendiriliyor. Bunlardan ilki kira tespit davası. 5 yıl bittikten sonra açılabilen kira tespit davalarının bitme süresinin 2-2.5 yıl olduğu bilinmeli. Mülk sahibi dava sonunda bölge rayiçlerinin aynen geçerli olacağını düşünmemeli. Hakim bölge rayiçlerine bakar ama kiracı 10 yıllıktan az ise yüzde 10, 10 yıldan fazla ise yüzde 20 hakkaniyet indirimi yapabilir” dedi.

    Av.Kiraz, tahliyelerdeki 10 yıl kuralını ise bir örnekle şöyle anlattı: 1 Ocak 2021 başlangıçla 1 yıl sözleşme ile kiraya verilen bir ev için süre 31. 12. 2021’de sona erecektir. Bu tarihten sonra da uzama süresi başlar. Uzama süresi kanuna göre 1 yıldır bu 1 yılların toplamı 10 yılı geçtiği takdirde mal sahibi 3 ay önceden ihtar göndermek şartı ile kiracısını haklı gerekçe artık ileri sürmeden tahliye edebilir. 31.12.2021’de sona erecek bir sözleşme için uzama 10 yıllık süre toplamı 31.12.2031 olacaktır ve mal sahibi en geç 31.09.2031’e kadar veya öncesinde kiracının eline geçecek şekilde ihtar göndermelidir. 01.01.2032’den itibaren de haklı gerekçe olmadan tahliye davası açarak tahliyeyi sağlayabilir. 5 yıl süreli bir sözleşmeniz var ise 10 yıl kuralı 5+10 yıl şeklinde çalışacaktır. Bugünlerde tahliye tebligatı giden vatandaşlar bu 10 yıl uzama süresi bitenler.”